加强预售资金监管、试点现房销售，多地出手能否解延期交付之困？

　　央广网北京3月23日新闻(记者 门庭婷)在期房购置中，延期交付是购房者的一大困扰。同时，在疫情及市场下行影响下，房企也面临压力。为保障购房者权益、维持市场稳固，有关部门以预售资金羁系政策调整、现房销售试点等手段缓解延期交付逆境。专家看法也指出，期房机制需要改变，但改造需要过渡与渐进。

　　延期交付“防不胜防” 状师建议提前领会开发商情形

　　克日，郑州市某楼盘延期交付的相关报道引发关注，该项目原定2018年交房，现在已延期4年仍未交付到业主手中。更让业主难以接受的是，开发商向业主发出筹集资金的通告，要求业主追加建设资金。

　　类似事宜在期房生意中并不罕有，工程长时间没有希望、交付时间一拖再拖、烂尾楼几易其主让业主心中忐忑。近两年来，延期交付事宜更是时有发生，其中不乏着名房企开发的项目。记者在向导留言板搜索“延期交付”要害词发现，今年3月以来，已有跨越30条相关留言。

　　北京市东元状师事务所状师李松剖析指出，近几年延期交付事宜的发生主要有三方面缘故原由：一是不能抗力，如洪水、疫情、地震等；二是开发商不能取得完工验收立案表，执法上不具备交房条件；三是开发商资金链断裂、经济实力不行、相关政府手续违法等缘故原由。

　　针对因开发商缘故原由造成的延期交付，李松建议购房者在购房历程中重点领会开发商的基本情形，包罗其商业信誉、行业排名及涉诉信息等。签署条约前应重点审核开发商的五证是否齐全，以及衡宇及土地的性子，判断是否存在违建的可能性，只管避开存在商业信誉差、行业排名靠后、频仍涉诉等情形的不良开发商。

　　对于已经发生的延期交付事宜，业主可凭证条约约定主张赔偿违约金，因延迟交付造成的租房支出等损失，也可据此主张响应的赔偿。若是开发商资金链断裂甚至停业，业主可作为债权人介入停业整理。不外，李松也坦言：“若是开发商停业后没有什么资产的话，业主权益确实难以维护。”

　　受不能抗力影响可推迟工期 多地为房企预留空间

　　如上述李松状师所提及的，已往两年在疫情等不能抗力的影响下，部门项目施工希望简直有所放缓，开发商与承包方也示意“无奈”。

　　2020年4月，一份针对蚌埠市场的讲述显示，超60%样本企业示意疫情对其在建项目建设交付期发生了较严重影响，其中，大量项目需延期3个月以上，部门项目需延期6个月以上。而在疫情发作初期，也有房企在网络上咨询若那边理因疫情导致的延期交付问题。

　　对于此类情形，李松状师示意应凭证差异情形举行判断，因不能抗力的泛起对衡宇的正常交付发生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部门或所有免去责任，出卖人应在合理时间内对买受人实时推行通知义务，否则组成延期交房。“然则，当事人延期推行后发生不能抗力的，不能免去责任。”李松弥补道。

　　而在政策层面，思量到房企的压力，疫情发生以来部门都会已经对疫情等因素导致的施工延迟提出明确方案，为企业留出部门空间。

　　2020年疫情暴发初期，江苏省住建厅宣布的《关于新冠肺炎疫情影响下衡宇修建与市政基础设施工程施工条约履约及工程价款调整的指导意见》指出，因新冠肺炎疫情防控造成工程延期复工或歇工的，应合理顺延工期；《沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳康健生长政策措施》则划定，“对于受疫情影响，造成延期交付衡宇的，不作为违约责任，给予2个月续展期，购房人与房地产企业条约约定跨越2个月的，根据条约约定解决。”

　　2021年8月份，面临疫情及洪涝灾难双重压力，河南省政府办公厅印发《河南省支持企业加速灾后重修恢复生产谋划十条措施》，其中提到：受灾情疫情不能抗力影响，部门房地产项目不能按划定限期推行施工和商品房交付义务，施工方和开发商响应顺延限期的，顺延限期不得跨越3个月。

广东江门海警局破获特大走私冻品案 案值约4000万元

近日，广东江门海警局持续加强海上巡查力度，成功查获一起特大走私冻品案，抓获涉案人员2名，查获涉案铁壳船1艘，集装箱29个，牛肚、牛百叶、猪肚等涉嫌走私冻品约440吨，涉案金额约4000万元。江门海警局供图　　该案是广东江门海警局成立以来单次查获冻品数量最多、案值最大的一起涉嫌走私案件。

　　今年3月5日，江苏省苏州市宣布 46条政策措施，其中提到因疫情影响未交付的在建在售商品房项目，交付限期可顺延30日。

　　落实到现实执行中，李松告诉记者，关于开发商以疫情为由能主张延期交付的限期，各地尺度纷歧，凭证相关案例，大部门案件认定免责天数均以地方疫情防控措施及区域风险品级为依据。

　　对于相关责任认定，李松进一步注释道，在疫情最先前显著由于开发商的缘故原由导致的工期延伸、延期交房，责任完全由开发商肩负；若开发商逾期交房发生在疫情或疫情防控措施发生后，应在查明详细影响因素及影响水平的基础上，认定开发商的责任。“法院通常免去因疫情或疫情防控措施导致逾期交房时代的违约责任，剩余逾期天数的逾期交付责任，仍然由开发商肩负。”他弥补道。

　　商品房预售资金羁系政策调整 规避延期交付风险

　　面临多种因素带来的延期交付风险，为维护房地产市场康健稳固生长，国家及地方层面多次亮相或出台相关政策，以削减类似事宜发生。

　　2月24日，在国新办举行的新闻宣布会上，住建部部长王蒙徽强调，2022年将保持调控政策的延续性和稳固性，增强调控政策的协调性和精准性，坚决有力处置个体房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，连续整治和规范房地产市场秩序。

　　详细到实行层面，商品房预售资金羁系政策的调整及保证羁系资金依法依规使用，被行业视作规避延期交付风险的有力措施，相关政策及划定一再宣布。

　　今年1月14日，《最高人民法院关于充实行展司法职能作用 助力中小微企业生长的指导意见》宣布，其中提到：“除当事人申请执行因建设该商品房项目而发生的工程建设进度款、质料款、装备款等债权案件外，在商品房项目完成衡宇所有权首次挂号前，对于羁系账户中羁系额度内的款子，不得接纳扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用。”

　　克日，合肥市房产局召开商品房预售资金羁系互助银行座谈会，集会提出，预售资金羁系账户存在被法院冻结、划扣等情形时，羁系银行要实时向羁系部门反馈相关信息。在此之前，合肥市房产局在全市房地产市场羁系事情集会上也提及“增强预售资金羁系力度，严酷预售资金进账及重点资金拨付”等内容。

　　河南省也在近期接纳行动。3月11日，河南省住建厅、人民银行郑州支行、银保监会河南羁系局团结宣布《关于进一步规范商品房预售资金羁系事情的意见》(以下简称《意见》)，《意见》提出，房地产开发企业预售商品房取得的所有收入，包罗定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等，均应纳入商品房预售资金羁系局限。《意见》还强调，属于重点羁系资金的，经批准后专项用于支付项目工程建设用度，不得用作缴纳土地价款、罚金、支付营销用度等用途。

　　“羁系额度内资金专款专用可以使上下游供应商权益获得保障，买通房地产上下游的资金链，有利于促举行业良性循环，亦有利于稳固和提振市场情绪。”中指研究院在讲述中指出。

　　现房销售屡被提及 改造需强调过渡与渐进

　　预售资金羁系政策调整之外，今年“两会”时代，“作废商品房预售制度”等内容再次引起热议。而早在两年前，海南已经打响推行商品房现售制度的第一枪。

　　去年以来，现房销售在多座都会的土拍环节被提及。以北京为例，在2021年第二批集中供地中，北京首次试点竞现房销售面积；随后在第三批集中供地中扩大了现房销售试点局限，且劲松地块首次试点所有现房销售；今年北京首批集中供应的18宗地块中，有9宗设置了到达触顶价竞现房销售面积的规则，最终崔各庄地块以靠近45%的现房销售比例出让。此外，现房销售也泛起在了上海、杭州等热门都会的土拍规则中。

　　对于多次引起热议的“作废商品房预售制度”，易居研究院智库中央研究总监严跃进指出，通过“两会”时代的相关讨论可以获得三点信息：一是对于期房和现房制度的改造已经成为共识；二是类似改造需强调过渡和渐进的历程；三是此类转型中购房和资金流动等历程都市发生转变。

　　“期房项目面临不确定性，使得各种风险最终让购房者肩负，这个机制确实需要转变。”严跃进示意。但他也指出，鉴于近期房企销售和资金承压，盲目过渡到现房销售模式则会进一步加大房企的压力。对于未来变化趋势，严跃进以为：“未来改造照样要推进，房地产市场从高速增进到中高速增进，类似期房制度也确实会晤临调整，这也是房企需要关注的。”

【编辑:彭婧如】 ,